普通人如何办理房屋抵押贷款

一、明确房子抵押贷款需求，就是自己理想的贷款方案。

①贷款金额；②还款方式；③还款年限。

这个明确抵押贷款需求很重要，需求好包含自我理想的需求和保守贷款需求，这个保守的贷款需求就是根据的还款能力而定。

举个例子你想做经营性抵押，理想的需求是年化2.3%，30年等额本息，贷款金额是房子价值的7成，这是理想需求，但是按照小胖的收入，可以分20年还款也没问题，那保守的的需求就是年化3%，20年等额本息。那去市场上匹配方案就是找20年到30年之间的等额本息。

二、在市场寻找接近自己的房子抵押贷款需求。

在保守的需求和理想的需求之间寻找靠近理想需求的方案。

其中方法包含：

①自己去多个银行了解方案，再回来进行比较；②寻找专业靠谱的中介机构帮你匹配适合你的方案。

个人建议还是找中介机构，毕竟匹配方案只是步，后面还有一系列的操作流程，如果不熟悉的人是非常容易出错的。

三、准备贷款所需要资料去银行签约申请。

这个阶段重要的是准备好银行所需要资料，其他就是配合银行正常走流程就行。例如：房子评估、银行经办下户经营场地拍照。

房子评估：银行一般会把房产评估这个事情委托给第三方公司，评估费用大部分是免费的。上门前评估公司会先和借款人沟通上门时间，拍照也会尽量在十分钟内完成，需要注意的是，拍照现场好呈现为居家状态，而不是出租状态，如果是出租状态需要提交交代一下租客是自住。

经营场地拍照：经营场地现场还需要有营业招牌以及具体的门牌号，同时申请本人也要在场，一般要求要和银行经办一起合照。（个人处理起来很复杂，但是专业的中介处理这些事情就好像文员处理常规的事情一样）

四、等待银行批复书出来后去签银行借款合同和抵押合同。

该过程要注意的事项是借款合同和抵押合同的贷款金额、贷款年限和贷款利率，重要的收款账户是否你已经清晰。

五、房管局入押（在入押前有一个非常重要的环节就是确定房子全款还是抵押状态）

房子入押需要去当地的房管局，每个城市或区域都会有不同的划分，但整体流程是大同小异的，现在很多银行都和房管局有合作，直接在他们银行就可以进行入押。如果房子是全款状态就正常入押就行。

如果房子仍在抵押状态下就需要垫资结清原有欠款等待原欠款涂销后再与新银行进行抵押登记。

垫资原则：①先凑合亲戚朋友资金看看是否能够还掉原抵押欠款，不够再找垫资公司。②直接寻找垫资公司帮忙垫资

垫资的费用几乎市场是非常透明的，但是必须要找大的垫资机构，尽量不要找私人垫资，宁愿花多一点钱都需要找大型垫资公司。

垫资前需要去银行填写提还申请表，确定准确扣款时间和原抵押欠款银行进行沟通拿涂销资料的时间，垫资还进去后多打电话跟进让其加急处理，银行经理每天处理很多事情，所以要多打电话请求加急帮助，他才会想起该单。

涂销资料出来后就去房管局涂销原有银行抵押和安排新银行入押登记。

六、等待银行放款，处理好贷后问题，防止资金回流或者直接流入不正当方面。