如何全面认识房屋经营抵押贷款？

一、借款人：

年龄18-65岁，抵押人不超过70岁，18-22岁和65-70岁需要家属共借，征信不能太差。

二、房子：

1.楼龄：楼龄要求在30年以内，或者楼龄加上贷款年限不能超过45年；

2.面积：面积＞40平方；

3.产权：独有或者共有；

4.已结清：直接正常进件就可以了，房本在手，天下我有。

5.按揭未结清：可以直接二押，或者可以先找银行进行办理，如果银行出了批复后再向所欠款的银行申请提前结清，银行出具结清证明才可以办理；

目前银行接受的房产可以是：住宅，别墅，公寓，写字楼，商铺。

住宅：贷7-8成，住宅一直都是银行比较喜欢的抵押物，就算是违约了，银行可以快速处理，而且住宅比较保值，至少止损的时候不会亏太多 。

别墅：可贷6成，按理说别墅比住宅值钱，为什么做的成数会比住宅低呢，首先是别墅的面积就比住宅大，所以贷款的金额多，它们只看你房子的真实价值以及后期逾期该怎么处理你的房子。毕竟每个人都想拥有一套大房子，大别墅，但是别墅不是普通人都能买得起的，所以对于银行来说，它的变现价值没有住宅大，给的成数就低一些。而且一个别墅花了一两百万来装修是很正常的事情，这些花里胡哨的银行是不看的。

公寓，写字楼，商铺都是商业性质：贷5成，商业性质的房子的使用年限短，交易税费高，不易转手等特点，对于银行来说不是很好的优质资产，以前总说一铺养三代，现在在互联网以及疫情的冲击下，商铺没有以前那么吃香了。

三、经营性用途

经营贷已经表明了这笔贷款只能用于经营性用途，银行如何确定你是用于经营性的，那就需要给它提供证据。

1.营业执照：

营业执照是工商行政管理机关发给工商企业、个体经营者的准许从事某项生产经营活动的凭证。有了这个凭证，你才可以跟银行说你是做生意的。以下的情况，银行是认可你是经营者的身份的。

要求企业法人，个体工商户，企业股东，占股10%以上，实际控制人，现在能办理的银行非常少，需要跟银行沟通。

2.经营场地：

有实际经营地址，银行不会要求经营地址必须高大上，但是起码要看着是经营地址，不要求人员众多，但是起码有办公桌。营业执照悬挂，公司Logo景挂，办公桌及部分办公设备，大部分银行经营贷款必须到企业实地考察，去企业下户的时候会拍照，如借款人信用评分、信较好;流水充足;那么经营地址下户也就是个流程。

3.公司资料：

法人章、财务章、公章、公司章程、开户许可证、营业执照正副本 对公或者对私流水。

4.购销合同：

因为向银行贷这笔钱的用途是用于公司经营的，所以需要提供购销合同给银行，合同主要条款包括货物名称，数量，质量和包装质量，价格，交货期限，违约责任以及第三方收款账号。

5.第三方收款（受托支付）

是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。借款人要提交合同约定的交易资料供贷款人审核。银行审核同意后，在贷款发放的当天，将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手，资金不在借款人账户停留。这种方式也是银行为了做资金监管，避免流入房市股市，收款方可以是交易对手法人公司账号或者法人股东私人账户以及公司财务账户。

6.是否有案件：

有案件的公司银行会看案件你是属于原告还是被告，是否在执行中或者结案。如果是原告，那么是别人欠你的，你是没有影响的，如果是被告，但是已经结案了，也是可以的。

四、抵押房子

1.借款人抵押自己的房子：

这种是属于正常流程，年龄不到的需要亲属作为担保人。

2.借款人抵押别人房子：

这种主要适应两种情况

（1）实际借款人资质不符合贷款要求，需要以他人名义贷款，包括我们常见的公务员，是不能办理营业执照的。

（2）借款人名下无资产可贷款，可用他人资产办理抵押贷款，父母做贷款人，用你房子做抵押或者你拿父母房子做抵押。

这种抵贷不一的方式通常仅限于直系亲属之间，包括父母与子女之间或者和配偶之间。

五、银行贷款：

1.选择银行

如果你有真实经营，营业执照有一年以上，资料齐全，公司银行流水或者个人流水足够。那么可以自己去找银行，四大行以及商业银行都有抵押业务 如果资料有瑕疵，可以找符合接受瑕疵的银行。每个银行对应的要求不一样，多问问几家或者多对比，觉得浪费时间的话可以找专业助贷公司帮你解决。

2.利息以及还款方式

经营性抵押的利息也是按照LPR利率来定价的，先息后本蕞长是授信10年，利息蕞低2.25%左右，等额本息蕞长20年。按照自己的实际要求选择不同的还款方式。

六、办理流程

1.上门评估：银行会跟合作的评估公司对你的物业进行价值评估，还要上经营场地去拍照。

2.银行现场签约出批复：下户评估完成后就带上资料到银行进行现场面签，法人和产权人都要到现场，结婚的话夫妻都要到现场签名。签约完成后就等银行审批出批复，通常3-7个工作日就会出批复。

3.批款，同贷书签约：已经完成终审了，需要去签订抵押合同，合同包含着贷款额度，年限，利率，以及相关的约定条款，签完字就可以进行下一步了。

4.房管局入押：办理入押之前需要房子的产权是清晰的。

5.放款：入押后等5-7个工作日出房产他项证放款。放款是受托支付，（第三方收款人），所以会放到你购销合同上面售方指定的银行账户上去，也是为了资金监管防止挪为他用。